PIGNORAMENTI ADDIO: ufficiale, sentenza storica, da Agosto non potranno più toccare queste tue proprietà

Pertinenze e aste giudiziarie, ecco cosa viene venduto davvero insieme all’immobile: definizione giuridica di pertinenze

Nel contesto delle aste giudiziarie immobiliari, uno degli aspetti più delicati e spesso trascurati riguarda l’identificazione esatta dei beni coinvolti nella procedura. Non sempre, infatti, ciò che sembra parte integrante dell’immobile viene automaticamente incluso nella vendita. È il caso di pertinenze come garage, cantine o soffitte, che talvolta restano fuori dal pignoramento. La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta per fare chiarezza su questo punto.

Secondo l’articolo 817 del Codice Civile, una pertinenza è un bene destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un bene principale. Per fare un esempio concreto: un garage o una cantina collegati a un appartamento rientrano tra le pertinenze, purché il loro legame con l’immobile sia funzionale e voluto dal proprietario. Questo legame, per avere rilevanza giuridica, deve essere sia oggettivo che soggettivo.

Oltre alle pertinenze, esistono altri due concetti chiave: gli accessori e l’accessione. Gli accessori comprendono sia le pertinenze che altri beni connessi funzionalmente all’immobile. L’accessione, invece, riguarda beni fisicamente uniti, come un edificio costruito su un terreno: in tal caso, l’edificio diventa parte del terreno. Questi tre concetti determinano in modo diverso cosa può essere incluso nel pignoramento e nella successiva vendita forzata.

L’articolo 2912 del Codice Civile è il riferimento centrale in materia di espropriazione forzata: stabilisce che il pignoramento di un bene si estende anche a pertinenze, accessori, frutti e miglioramenti. In teoria, quindi, se un appartamento è pignorato, anche le sue pertinenze dovrebbero essere comprese nella vendita, anche se non menzionate esplicitamente.

L’importanza dell’autonomia catastale

Tuttavia, esiste una deroga significativa. Se una pertinenza ha una sua rendita catastale distinta e non viene indicata nell’atto di pignoramento, essa è da considerarsi esclusa dalla procedura. È un principio confermato dalla giurisprudenza: se, ad esempio, l’atto riporta solo i dati catastali dell’appartamento ma non quelli del garage, si presume che quest’ultimo non sia stato oggetto di pignoramento.

Questa interpretazione si fonda sulla massima giuridica inclusio unius, exclusio alterius: se l’atto elenca un bene e omette un altro, anche se ad esso funzionalmente collegato, si presume l’esclusione di quest’ultimo. La prassi dei tribunali è ormai consolidata su questa linea, così da tutelare gli acquirenti e garantire coerenza con i dati presenti nei registri ufficiali.

Caso particolare: edifici su terreno pignorato

Quando si tratta di edifici costruiti su un terreno già pignorato, la situazione cambia. Poiché terreno e costruzione spesso risultano accatastati insieme, l’accessione opera automaticamente. Di conseguenza, l’edificio viene venduto insieme al terreno, a meno che negli atti non vi sia un’esclusione esplicita.

Le sentenze più recenti, come quella della Corte d’Appello de L’Aquila del maggio 2024, confermano l’importanza di distinguere tra beni accessori e pertinenze autonome. Per chi partecipa a un’asta giudiziaria è essenziale verificare con attenzione la documentazione catastale e gli atti ufficiali per evitare equivoci sulla reale consistenza del bene aggiudicato. Una prudente analisi preventiva può evitare spiacevoli sorprese e proteggere i propri diritti patrimoniali.