“Voi non potete impormi niente”: CONDOMINIO SCONFITTO, non possono costringerti a pagare I Sentenza epocale: vincono i tirchi

Per questi lavori condominiali di sistemazione l’assemblea non può imporre lavori sulla proprietà esclusiva

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito con forza un principio fondamentale per la vita condominiale: l’assemblea non può deliberare interventi su parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Il caso esaminato riguardava i balconi di un palazzo, oggetto di ristrutturazione urgente a causa del distacco di alcuni elementi. Nonostante la necessità, i giudici hanno sottolineato che non è nei poteri dell’assemblea imporre a un proprietario di effettuare lavori sul proprio balcone privato.

Il cuore della questione sta nella distinzione tra parti comuni e proprietà esclusive. Le prime sono soggette a delibera dell’assemblea condominiale, che può decidere a maggioranza su lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione e miglioramento. Le seconde, invece, rientrano nella sfera decisionale esclusiva del singolo proprietario. Il balcone, salvo diverse specifiche nel regolamento, è considerato proprietà privata, pertanto l’assemblea non può imporre alcuna spesa né deliberare interventi su di esso.

La Cassazione ha chiarito che qualsiasi delibera che esuli dalle competenze dell’assemblea è da ritenersi nulla, non semplicemente annullabile. Ciò significa che non serve nemmeno impugnarla entro 30 giorni: non ha valore legale, può essere ignorata. In pratica, se l’assemblea decide che tutti i balconi devono essere rifatti e impone ai condomini la spesa anche per le parti private, tale decisione è da considerarsi invalida.

Ci sono casi, però, in cui i balconi possono assumere funzione strutturale o estetica per l’intero edificio. In tali circostanze, alcune porzioni dei balconi – come frontalini e sottobalconi – possono essere considerate beni comuni. Su queste parti, la gestione e la spesa possono rientrare tra le competenze dell’assemblea. Tuttavia, ciò non giustifica un automatismo: è necessario accertare caso per caso se si tratti effettivamente di elementi comuni.

La responsabilità del singolo condomino

Anche se l’assemblea non può imporre l’intervento, il proprietario non è sollevato da responsabilità. Se, ad esempio, un balcone in stato di degrado provoca il distacco di pezzi di intonaco o cemento che arrecano danno a cose o persone, il condomino potrà essere chiamato a risponderne civilmente. La libertà decisionale non esclude dunque la responsabilità personale.

Affinché una delibera su beni privati sia valida, è indispensabile il consenso del proprietario interessato. Senza questo, qualsiasi decisione travalica i poteri dell’assemblea. Il consenso non può essere implicito o presunto, ma deve essere espresso e inequivocabile. In mancanza, la delibera sarà nulla e potrà essere ignorata dal condomino.

Un richiamo alla prudenza e al rispetto delle regole

La sentenza della Cassazione rappresenta un monito importante per gli amministratori e i condomini: non tutto può essere deciso in assemblea, soprattutto se riguarda beni che appartengono a un singolo. Il rispetto dei confini tra proprietà esclusiva e beni comuni è alla base di una sana convivenza condominiale.

In definitiva, la pronuncia della Corte ha lo scopo di tutelare i diritti dei singoli da decisioni potenzialmente arbitrarie. L’assemblea non è un organo assoluto e i suoi poteri devono restare circoscritti alle sole competenze previste dalla legge. La ristrutturazione dei balconi diventa così un esempio emblematico di come la legge salvaguardi la proprietà privata anche all’interno del contesto condominiale.