Stretta Ue su affitti brevi, la maggioranza di governo compatta contro Bruxelles

La Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, il primo quadro comune a livello continentale per individuare le “aree sotto stress abitativo” e autorizzare le autorità nazionali, regionali e locali a intervenire su affitti brevi e compravendite immobiliari. Il regolamento introduce per la prima volta una metodologia condivisa per valutare le misure sugli alloggi che incidono sul mercato unico.

I criteri della soglia

Un’area potrà essere designata sotto stress abitativo quando il rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito raggiunge o supera otto: otto anni di reddito disponibile pro capite necessari per acquistare un’abitazione di dimensioni medie nel patrimonio edilizio residenziale locale. Il rapporto deve inoltre risultare aumentato nell’arco degli ultimi dieci anni per i quali sono disponibili dati.

Questo secondo requisito non si applica se il rapporto tra prezzo e reddito è già pari o superiore a dieci: si tratta della modifica principale rispetto alle bozze circolate nei giorni precedenti alla presentazione ufficiale. Per adottare le misure, l’autorità competente dovrà inoltre dimostrare che, senza interventi, la pressione abitativa non si attenuerebbe nei tre anni successivi, sulla base della dinamica demografica e del rapporto tra domanda e offerta di alloggi.

Le misure applicabili

Il regolamento consente due tipi di intervento: limitazioni sugli affitti brevi e restrizioni sulla compravendita di immobili non destinati a locazione principale. Nel caso degli affitti brevi, l’autorità dovrà dimostrare che l’attività ha avuto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica degli alloggi nei tre anni precedenti l’adozione della misura.

Resta esclusa dalle restrizioni la prima casa del locatore: chi affitta per brevi periodi la propria abitazione principale non rientra nel perimetro del regolamento. Le misure avranno una durata massima di cinque anni, soggette a revisione periodica e a ritiro senza indebito ritardo qualora le condizioni che le hanno giustificate vengano meno.

Competenze nazionali confermate

La decisione se intervenire e quali misure adottare resta alle autorità competenti, poiché le politiche abitative rimangono di competenza nazionale, regionale e locale. La proposta legislativa passerà ora all’esame del Parlamento europeo e del Consiglio nell’ambito della procedura legislativa ordinaria.

Il testo è accompagnato da una Raccomandazione sull’accessibilità economica e sull’offerta di alloggi nelle aree sottoposte a pressione abitativa, che affronta il lato della costruzione: sostiene le autorità nell’aumentare l’offerta abitativa attraverso procedure più rapide di pianificazione, autorizzazione edilizia, ristrutturazione, riutilizzo degli immobili e facilitazione degli investimenti.

Le parole della Commissione

“Oggi manteniamo la promessa fatta a tutti gli europei” ha dichiarato la presidente della Commissione europea, Ursula von der Leyen, ricordando l’impegno assunto un anno fa di affrontare il problema dell’accessibilità economica delle abitazioni.

La vicepresidente Teresa Ribera ha invece rimarcato i limiti dell’intervento: “Non stiamo imponendo obblighi”, ha detto, spiegando che l’esecutivo si è limitato a “fornire una cornice giuridica” agli Stati membri.

Il commissario europeo all’Housing, Dan Jorgensen, ha aggiunto che l’obiettivo del regolamento è rimediare a una situazione in cui “le norme e i regolamenti dell’Unione europea impediscono agli Stati membri e alle città di fare ciò che vogliono”. Jorgensen ha comunque definito la crisi abitativa europea “un’emergenza”, precisando che il tema più discusso dagli stakeholder durante la scrittura del provvedimento è stato proprio quello degli affitti brevi.

Il monito agli Stati membri

Il commissario danese ha rivolto un invito diretto ai governi nazionali a utilizzare il nuovo strumento: “se dovessi dare un consiglio politico, probabilmente direi: se non affrontate questo problema e i vostri cittadini lo considerano un problema enorme, allora probabilmente gli elettori ve lo faranno capire alle prossime elezioni”.

Le reazioni della maggioranza italiana

Il regolamento ha subito raccolto critiche da parte dei partiti di governo italiani. “La Lega dice no all’ennesimo attacco di Bruxelles alla casa, alla proprietà privata e ai risparmi degli italiani”, ha affermato il Carroccio in una nota, ribadendo che “la casa è il frutto dei sacrifici di una vita e la proprietà privata non si tocca”.

Anche Fratelli d’Italia ha respinto la proposta. Gli eurodeputati Carlo Fidanza, Antonella Sberna e Denis Nesci hanno dichiarato che “la Commissione sbaglia a procedere con la presentazione del Regolamento europeo sulla casa e alimentare le preoccupazioni dei cittadini già emerse in questi giorni”, aggiungendo che il testo “comprime il diritto di proprietà” e “invade le competenze che spettano agli Stati membri”.

Le posizioni di M5S e Pd

Il Movimento 5 Stelle ha definito il regolamento “deludente”, osservando che “non c’è nessun obbligo ma un impegno delegato ai singoli Paesi che quindi rischia di restare solo sulla carta”. Di segno opposto la lettura della presidente della commissione Housing del Parlamento europeo, l’eurodeputata dem Irene Tinagli, secondo cui il regolamento “non vieta nulla, ma dà ai sindaci e ai governatori degli strumenti per poter intervenire”. Tinagli ha aggiunto: “Ora la palla passa ai governi nazionali e agli amministratori locali: se non intendono fare nulla, ne risponderanno ai propri cittadini”.

La contestazione del settore

Aigab, l’Associazione italiana gestori affitti brevi, ha contestato il regolamento e teme che possa aprire la strada a restrizioni locali sull’utilizzo degli immobili. Secondo l’associazione, misure di questo tipo non risolverebbero il caro-affitti né la carenza di abitazioni, con possibili conseguenze sulle famiglie che ricavano un reddito dalle seconde case, sulle imprese del settore e sull’occupazione.

Aigab stima che ad agosto 2026 fossero online in Italia 510mila annunci con regolare Codice identificativo nazionale, riconducibili a circa mezzo milione di famiglie, oltre a 45mila imprese di property management con 150mila dipendenti, ai quali si aggiungono i lavoratori dell’indotto in pulizie, manutenzioni, edilizia, progettazione e servizi legati all’ospitalità.

Il caso Barcellona citato da Aigab

Per il presidente di Aigab, Marco Celani, la Commissione europea avrebbe scelto “di dare una risposta semplice a un problema complesso”, intervenendo sui diritti dei proprietari anziché destinare maggiori risorse all’aumento dell’offerta abitativa. Celani ha inoltre contestato le possibili limitazioni sulla compravendita delle seconde case, segnalando il rischio di perdita di posti di lavoro nel settore.

Aigab contesta anche l’esistenza di un rapporto diretto tra diffusione degli affitti brevi, aumento dei canoni tradizionali e riduzione dell’offerta residenziale, sostenendo che non vi siano evidenze scientifiche sufficienti per una relazione generalizzabile. L’associazione cita il caso di Barcellona, dove riporta un aumento del 72% degli affitti al metro quadrato nonostante il blocco delle licenze per gli affitti brevi introdotto nel 2014.

I dati sui Paesi Baschi francesi

Aigab richiama anche il caso dei Paesi Baschi francesi: secondo i dati riportati dall’associazione, le restrizioni locali avrebbero ridotto di 6mila unità gli immobili destinati alle locazioni brevi, ma soltanto il 5% sarebbe successivamente passato agli affitti annuali. L’associazione indica inoltre nell’1,2% la quota degli affitti brevi sul totale delle abitazioni convenzionali dell’Unione europea, sostenendo che una parte consistente di questi immobili — come le seconde case utilizzate solo in alcuni periodi dell’anno — non sarebbe comunque destinata alla locazione stabile.

Secondo Aigab, circa il 20% delle abitazioni dell’Unione europea risulterebbe vuoto, e le politiche pubbliche dovrebbero concentrarsi sul recupero dell’offerta esistente e sull’incremento delle nuove costruzioni. La preoccupazione principale dell’associazione riguarda la possibilità di interventi a livello comunale: Aigab teme che i sindaci possano arrivare a introdurre divieti generalizzati degli affitti brevi e chiede che qualsiasi restrizione sia legata a problemi abitativi documentati e a effetti concreti delle locazioni temporanee sul mercato locale.

Il percorso legislativo

Il testo dovrà ora essere esaminato dal Parlamento europeo e dal Consiglio secondo la procedura legislativa ordinaria, un iter che prevede negoziati tra le istituzioni prima dell’entrata in vigore definitiva. Non sono ancora stati resi noti tempi certi per la conclusione del percorso né eventuali modifiche che le due istituzioni potrebbero introdurre rispetto al testo presentato dalla Commissione.